Investissement locatif : les 30 erreurs à éviter absolument
Après avoir discuté avec énormément d’investisseurs et après avoir moi-même fait des erreurs, j’ai décidé de vous compiler tout ça dans ce petit article.
Cet article va répondre la question: « Quelles sont les erreurs à éviter dans un investissement locatif? »
Si vous débutez dans l’investissement locatif vous vous posez surement tout un tas de questions.
- Comment ne pas faire d’erreurs qui peuvent vous suivre pendant des années ?
- Quels solutions pour optimiser ses investissements ?
- Peut-on vraiment réussir dès son premier investissement ?
On va essayer de voir certains points très importants ici.
Allez on commence.
Présentation rapide avant de commencer
Pour commencer, tout d’abord, qui suis-je? Je m’appelle Joan, et je suis ingénieur informatique.
J’investis depuis 2013 et comme beaucoup d’investisseurs, j’ai fait pas mal d’erreurs.
Que ce soit niveau travaux, négociation, gestion, développement.. J’ai fait pas mal de con.. bêtises on va dire.
Le but de cet article est de vous éviter pas mal d’erreurs de débutants.
J’espère que ça va vous aider 🙂
1. Sous-estimer les travaux ou pire ne pas en faire
Avant toute chose, si vous projeter d’acheter un bien locatif ancien, vous DEVEZ faire des travaux.
Oui, oui, vous devez en faire. Je ne veux pas entendre de « Ça on le fera plus tard ».
Car vous le savez très bien : Vous ne le ferez pas plus tard !
C’est ce qui m’est arrivé, et je m’en mords encore les doigts. J’aurais dû m’en occuper dès le début…
Les autres raisons vous les connaissez : meilleure valorisation du bien, moins de concurrence, moins de stress pour les prochaines années etc.
Bref, vous devez les faire.
Lors de votre première visite, essayez de vous faire accompagner par un pro qui pourra vous aider.
Si possible faites venir plus professionnel pour avoir une
idée plus globale du montant.
Evitez d’y aller à la louche du type « la cuisine, on va dire 300€ pour la
peinture, on est large ».
Si ce n’est pas votre métier, vous foncez dans le mur.
2. Ne pas se former
Toutes les personnes qui vendent des formations, vous diront
qu’il faut se former…. Et ils n’ont pas tort les coquins. A moins d’être tombé
dedans plus jeune, il y a tellement de subtilité qu’y aller tête baissé c’est
prendre de gros risques (ne serait-ce que financier).
Une mauvaise affaire qui vous mets dans le rouge pendant 15 ans…y’a de quoi
être vacciné à vie.
Bref formez-vous. Et pas besoin de dépenser des milliers d’euros. Il y a de très bons bouquins qui peuvent déjà bien vous aider à mettre le pied à l’étrier.
3. Ecouter l’avis de personnes n’ayant jamais investi
Si tonton Paul te conseille d’investir dans le « nouveau Bitcoin » car dans 2 ans c’est sûr que tu seras multimillionnaire, j’imagine que tu vas fuir… Tonton Paul ne semble pas être un spécialiste dans ce domaine, donc forcément…
4. Prendre un prêt trop court
On a tendance à croire qu’en prenant des prêts plus courts, on va pouvoir encaisser les loyers pleins plus tôt.
Sur le papier, ce n’est pas faux.
Mais en faisant ça, votre mensualité sera plus élevée.
Qui dis mensualité plus élevée, dis moins d’argent dans votre poche.
Attention à ce point.
5. Dégager du cash-flow négatif
Si on vous propose un investissement avec un effort d’épargne. Fuyez.
Votre but est d’avoir de l’avoir en plus chaque mois. Vous ne devez pas mettre trop d’argent de votre poche chaque mois. Si quelqu’un vous propose ce genre d’investissement, encore une fois, fuyez et ne vous retournez pas.
6. Mal choisir son programme clé en main
Si vous faites appel à des prestataires qui propose du « clé-en-main », il peut être tentant de signer les yeux fermés au vue des chiffres annoncés.
Attention.
Les calculs de rentabilité dépendent toujours de celui qui les faits.
7. Ne pas vérifier les 3 précédents AG de copropriété
Si des travaux sont prévus dans la copropriété, vous le saurez en analysant les 3 derniers PV d’assemblée générale
8. Ne pas s’assurer que le bien que l’on souhaite acheter est bien cadastré
Attention, à bien vérifier que le bien que vous souhaitez acheter est bien cadastré. Ça parait logique, mais sans l’aide de mon notaire j’ai failli signer un bien mal cadastré…
9. Chipoter sur le prix et rater une bonne affaire
Si vous négociez trop, vous pouvez passer à côté de très bonnes affaires.
N’oubliez pas qu’un vendeur à un prix sous lequel il ne pourra jamais descendre (s’il lui reste un crédit de 100 000€, il ne va pas vous vendre à 95000€… logique)
Ratez une belle affaire pour 1000 ou 5000€ ça ne vaut pas le coup.
Sur 25 ans, cette somme est tellement lissée que ce sera transparent pour vous.
10. Ne pas préparer ses visites
Si vous sortez d’une visite en vous disant « Mince j’ai oublié de demander le montant de la taxe foncière » ou « C’était 100 ou 200€ les charges ? », c’est qu’il faut que vous vous organisiez mieux.
Un petit document avec les questions à poser, ça va vous faire gagner du temps…
11. Ne pas savoir ce qu’on veut
Si le lundi vous recherchez une colocation, le mardi de la LCD, le mercredi de l’achat-revente, le jeudi
12. Faire une confiance aveugle dans (agents immobiliers, banques, entrepreneurs) « Trust but verify »
13. Investir dans des produits de défiscalisation quand on n’a pas le « profil »
Je ne suis pas contre les Pinels et autres produits de desficalisation. Le probleme ? Ils sont adaptés aux personnes qui gagnent beaucoup d’argent. Cela s’inscrit dans une vrai démarche.
La plupart de ses produits nécessite un effort d’épargne.
En tant que débutant, cela n’est pas intéressant pour vous.
14. Arrêter d’investir
Si vous vous arrêtez à un bien, vous allez le regretter plus tard. Vous devez toujours être en mouvement.
15. Ne pas se faire accompagner par des professionnels
Notaire, Entrepreneurs, Avocats, fiscalistes. Faites vous aider par des personnes dont c’est le métier.
Au fil du temps vous allez avoir de l’experience mais l’avis d’un pro est fortement conseillé.
16. Faire les travaux soi-même quand ce n’est pas notre métier
17. Ne pas consulter la mairie et le PLU
N’hésitez pas à consulter la mairie et le PLU vous aurez pas mal d’informations sur l’activité de la ville et les spécificités propres aux logements
18. Voir qu’une seule banque pour le prêt
L’erreur que peuvent faire les débutants, c’est de ne consulter que leur banque. Il existe des dizaines de banques différentes en France. Si vous avez un dossier solide, elles seront ravies de vous accueillir en tant que client.
19. Ne pas négocier
Au début, c’est vrai on est timide. Mais si vous voulez avancé dans vos projets, vous devez apprendre à négocier. Le but est d’avoir les bons biens au bon prix. Il y a des manières pour faire ça bien. Le but n’étant pas de tout « gratter », il faut rester dans une relation gagnant/gagnant
20. Rénover avec des matériaux bas de gammes
50€ économiser en 2019 peuvent vous couter 5000€ en 2029. Mettez le prix (en restant raisonnable) pour vos travaux. Ne grattez pas à tout vas.
21. Rester seul(e)
Le réseau sera une force inconsidérable. S’entourer de personnes qui sont passées par là où vous êtes, qui ont galérés sur les soucis qui vous bloque actuellement, c’est la meilleure façon de réussir.
Ne négligez pas votre réseau.
22. Croire que l’on connait tout
Si après avoir lu deux livres sur l’immobilier et acheter 3 biens, vous pensez tout connaitre, vous êtes mort. Ne cessez jamais d’apprendre. Lisez, formez-vous, participez à des séminaires.
23. Mettre trop d’apport
Limitez l’apport que vous mettez. Apprenez à doser.
24. Ne pas résister à la pression des banquiers, agents immobiliers
N’oubliez pas que vous avez en face de vous des gens qui doivent vendre. Ils ont leurs objectifs. Vous avez les votre. Le but est de trouver le juste équilibre
25. Avoir des coups de cœur et oublier les chiffres
Cette appartement vous plait, il est 20% plus cher que les autres biens sur le marché.
« Bon pas grave, le marché va monter »
« Je le louerais plus cher »
« Si je renégocie dans 1 an, je peux m’en tirer »
Il vaut mieux passer à autre chose si lors des calculs, vous voyez que vous allez être dans le rouge.
Si votre stratégie est patrimoniale, vous devez tout de même ne pas négliger les chiffres et parier sur l’avenir. Tout ce qui compte c’est maintenant.
26. Gérer seul son bien
Vous pouvez le faire au début pour apprendre. Mais vous allez vite être débordé si vous multipliez les biens. Faites gérer. Vous perdrez de la rentabilité mais gagnerez en sérénité et pourrez-vous consacrer à des taches à plus fortes valeurs (trouver votre prochain bien par exemple)
27. Ne pas mettre en place de processus
Quand vous allez arriver à un certain stade, il va falloir mettre en place des processus. Vous ne pourrez pas tout gérer vous-même.
28. Choisir la facilité
Si on vous propose du clé en main, ou vous n’avez rien à faire, juste à mettre un peu d’argent de votre poche chaque mois (Comme dans certains produits de desfiscalisation), faites très attention.
L’immobilier ce n’est pas compliqué, mais ce n’est pas « facile ». Il y a pleins de requins et il est facile de se faire avoir.
29. Abandonner facilement
Vous allez en ch*er, je vous le dis directement. Mais qui ne tente rien n’a rien d’y l’adage. Donc cramponnez-vous, formez-vous, entourez-vous et allez-y
30. Ne pas savoir calculer son cashflow/ sa trésorerie
Hum, là, si vous ne savez même pas de quoi je parle, c’est qu’il y a un souci. Votre cashflow c’est ce qui va rester dans votre poche, une fois que vous aurez payé toute vos charges. Le but bien entendu est que ce montant soit positif.
Voici un très bon article pour vous aider à le calculer
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