Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour déterminer la réelle rentabilité d’un investissement locatif, il faut se lancer dans des calculs complexes. Il
ne suffit pas de déduire les impôts pour avoir une idée du rendement qui sera perçu. Pour connaître le résultat de la rentabilité nette, d’autres ajouts et retraits vont devoir être effectués.

Pour parvenir à un chiffre réaliste, il convient de prendre en compte les loyers mais aussi toutes les
charges qui s’y rapportent. Des réductions d’impôts peuvent exister les premières années, notamment lorsque l’investissement immobilier s’inscrit dans un dispositif de défiscalisation. Les impôts à payer ainsi que le remboursement
du prêt immobilier apparaissent dans la liste des déductions à réaliser.

Calculer la rentabilité nette permet de savoir si son investissement immobilier se porte bien ou au contraire
s’il faut s’en séparer compte tenu de ses faibles performances.

Déterminer le coût réel d’un achat

Les investisseurs immobiliers doivent regrouper l’ensemble des dépenses occasionnées pour devenir propriétaire
d’un bien. Au-delà de prix de vente en lui-même, il faut ajouter les frais d’agence qui peuvent être variables. Les frais de notaire pouvant atteindre 7 % sont à ajouter la liste, de même que les éventuels travaux.

Lorsqu’un emprunt immobilier a été contracté, les taux d’intérêt vont avoir un impact direct sur la rentabilité. Plus le coût du crédit est important, moins la rentabilité sera élevée. Ceci explique l’importance de négocier ce taux d’intérêt pour pouvoir
profiter d’un rendement maximal.

Calculer la rentabilité brute

Cette nouvelle étape permet de se rapprocher de la véritable rentabilité de son investissement locatif. Pour
l’obtenir, il faut déduire l’investissement de base des loyers bruts reçus tout au long de l’année. Le résultat obtenu correspond à la rentabilité brute, c’est-à-dire lorsque les impôts et autres charges n’ont pas encore déduits.

De nombreux investisseurs oublient ces opérations et confondent la rentabilité brute et nette. Pour connaître réellement la valeur de son patrimoine immobilier, il faut pourtant penser aux étapes suivantes.

Bien calculer ses charges locatives

Attention à Bien calculer ses charges locatives

La déduction des charges

Les charges que tout investisseur doit déduire de sa rentabilité brute correspondent aussi bien aux charges de
copropriété non récupérables lorsque le logement est un appartement que la taxe foncière, les assurances pour le propriétaire non-occupant et les frais de gestion.

Une fois le total de ces charges effectué, il suffit de les soustraire aux loyers bruts annuels. Le reliquat correspond aux loyers nets de charges. Il s’agit donc de la somme réellement perçue par le propriétaire.

La déduction des prélèvements sociaux

Pour connaître avec précision la
rentabilité nette de son investissement locatif, les divers prélèvements
sociaux ne doivent pas être oubliés.

Pour tout propriétaire qui
possède un logement voué à la location, le total des prélèvements sociaux
atteint 17,2 % des loyers bruts perçus tout au long de l’année. La rentabilité
nette de prélèvements sociaux s’obtient donc en déduisant l’investissement
initial des loyers nets. Toutefois, le taux peut varier à la hausse ou à la
baisse selon le taux d’imposition.

Le coût de l’impôts sur le revenu

Tous les investisseurs
immobiliers sont imposés sur les loyers nets. Le taux marginal d’imposition
est alors appliqué pour déterminer le montant de l’impôt sur le revenu. Il
faudra s’y rapporter pour calculer sa rentabilité nette.

La rentabilité nette après impôts
signifie soustraire l’investissement initial de ce résultat obtenu après le
prélèvement de ces impôts annuels. Cette étape permet de savoir exactement
combien son investissement fait gagner chaque année.

La rentabilité corrigée

Il s’agit de la dernière étape
avant de connaître réellement la rentabilité de son investissement dans
l’immobilier. En effet, elle peut varier si une plus-value ou une moins-value
sont réalisées lors de la revente du bien immobilier.

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